Нові правила поновлення договору оренди землі

В Україні запроваджено поетапне введення в дію Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» прийнятого 05 грудня 2019 року (надалі також – «Закон України «Про внесення змін»), що спрямований на запровадження низки антирейдерських заходів та встановлення дієвих запобіжників щодо захисту майнових прав власників і користувачів земельних ділянок. Крім інших змін, з 16 липня 2020 року починають діяти нововведення, що стосуються поновлення договору оренди землі.

Законодавець, виключив частину 6 статті 33 з Закону України «Про оренду землі», та помістив її в новій редакції в Земельний кодекс України (надалі також – «ЗК України»), доповнивши главу 19 статтею 126-1. Статтею 32-2 Закону України «Про внесення змін» визначено, що поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 ЗК України. Натомість, статтею 33 Закону України «Про оренду землі», також встановлено процедуру поновлення договору оренду землі. Відповідно до неї, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди.

У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України (надалі також – «ЗК України»). За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. В свою чергу, статтею 126-1 ЗК України, встановлено, що умова про поновлення договору оренди землі має встановлюватись в самому договорі.

При цьому, якщо мова йде про земельну ділянку комунальної або державної власності, то сторонам заборонено встановлювати умову щодо поновлення договору землі, окрім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Проте, укладаючи такий договір оренди, наприклад, для цілей забудови землі, станом на момент укладення договору оренди, будівель ще, відповідно, не буде, а тому і укладати договір оренди з такою умовою немає підстав. Більше того, відповідно до статті 288 Податкового кодексу України, договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Постановою Кабінетом Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220. Відповідно до статті 179 Господарського кодексу України, сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови. Таким чином, сторони не можуть внести зміни до Типового договору оренди, а тому постає питання чи можливо буде поновити договір оренди землі комунальної або державної власності на новий строк за відсутності умови про його поновлення в договорі оренди. Та чи буде в такому випадку застосовуватись частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»,враховуючи, що нею передбачене переважне право на поновлення договору оренди землі незалежно від наявності умов про можливість поновити договір.

Щодо земель приватної власності, то статтею 126-1 ЗК України передбачено, що у разі якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Договір вважається поновленим без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення та у разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

У разі якщо сторона договору бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, вона має не пізніше, як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк. Законом України «Про внесення змін» запропоновано також нову редакцію статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відповідно до неї, відомості про право користування земельною ділянкою, що припиняється після завершення строку дії відповідного договору, містяться в Державному реєстрі прав з дня державної реєстрації набуття речового права до дня закінчення строку дії договору.

Після закінчення строку дії договору державна реєстрація речового права припиняється за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав. Відомості про право користування земельною ділянкою, за умови його поновлення, містяться в Державному реєстрі прав з дня державної реєстрації набуття речового права. У разі подання стороною договору заяви про виключення з Державного реєстру прав відомостей про поновлення договору державний реєстратор виключає такі відомості з Державного реєстру прав і після закінчення строку дії договору державна реєстрація речового права, похідного від права власності, припиняється за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру прав відомостей про поновлення договору до закінчення строку дії договору, за умови його поновлення після закінчення строку дії договору, державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав.

Заява про державну реєстрацію припинення речового права на земельну ділянку, похідного від права власності, незалежно від наявності чи відсутності відомостей про поновлення договору може бути подана в будь-який час до припинення такого права. Отже, Законом України «Про внесення змін» передбачені нововведення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки, які є спірними та обмежуючи права орендарів, повністю захищають інтереси орендодавців, надаючи їм більше прав в частині вибору орендарів та відсутності обов’язку поновлювати договір оренди землі неодноразово з одним і тим же орендарем.

Крім того, враховуючи нововведення, може виникнути ситуація, коли орендар, користуючись переважним правом, звертається до орендодавця з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі, а орендодавець в цей час подає заяву до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про виключення відомостей про поновлення договору. При цьому, відповідно до статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» звернутись із такою заявою сторона може в будь-який час до закінчення договору оренди землі. Скоріше за все, такі зміни спрямовані на захист прав та інтересів орендодавців – фізичних осіб, коли у відносинах оренди вони є менш захищеною стороною відносин.

Проте, у випадку укладення договору оренди землі комунальної або державної власності, незахищеною стороною є саме орендар, який крім інших обмежень, з новими положеннями законодавства, не зможе бути впевненим, що беручи земельну ділянку у користування на певний строк, наприклад, для товарного сільськогосподарського виробництва, зможе продовжити договір оренди землі, а не вимушений буде думати, що робити із засіяними перед закінченням строку дії договору полями.

Отже, умова про поновлення договору має бути передбачена самим договором. При цьому, забороняється вказувати таку умову в договорах, що стосуються оренди земель комунальної та державної власності, крім випадків якщо в крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Поновити договір оренди за мовчазною згодою можливо лише у разі наявності такої можливості в договорі оренди землі. При цьому укладати додаткову угоду більше не треба, пролонгація відбуватиметься автоматично. Нові положення не поширюватимуться на договори, укладені до набрання чинності Закону. Скористатись своїм право на відмову у поновленні договору оренди землі, може кожна із сторін, звернувшись до державного реєстратора не пізніше, ніж за місяць до закінчення такого договору.

При цьому, відповідно до положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» звернутись із такою заявою сторона може в будь-який час до закінчення договору оренди землі. Лубенський місцевий центр безоплатної правової допомоги.

Щоб отримати правову консультацію: напишіть на електронну пошту: [email protected]

зателефонуйте на номер: (05361)77-479, (МТС) 095 253 66 14

Необхідні документи можна залишити в скриньці для кореспонденції, що знаходиться за адресою: м. Лубни Монастирська, 17

Правову консультацію можна також отримати, зателефонувавши на безкоштовний номер системи БПД 0 800-213-103 Пирятинське бюро правової допомоги м. Пирятин вул. Соборна, 41 (05358)3-22-54 [email protected]

Пам’ятайте, що карантин — це не перешкода для отримання правової допомоги від держави.

Якщо ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl + Enter, щоб повідомити про це редакцію

Коментарі

Реклама
Позафракційний, безпартійний, депутат Полтавської обласної ради VII скликання. Народився 11.06.1975 року. Громадянин України. Освіта вища. Спеціальності: управління підприємством, публічне управління та адміністрування. Успішний підприємець. Створив високотехнологічні підприємства – ТМ «Наша Пекарня» і ТОВ «Наш Млин», забезпечивши роботою понад 100 працівників. Меценат та благодійник. Голова опікунської ради дитячого соціально-реабілітаційного центру «Наді...
Різне
Критична маса у ядерній фізиці - мінімальна кількість речовини, що ділиться, яка потрібна для початку самопідтримуваної ланцюгової реакції поділу. Тобто, переводячи на загальнодоступну мову, щоб добряче бабахнуло, потрібно довести до критичної маси. А сам термін «критична маса» можна розуміти по-нашому - двояко. Ось вам перший приклад: я так розумію, що у суспільстві вже виникла певна мінімальна, на жаль, критична маса людей, які розумно оцінюють стан спра...
Культура
Шанувати пам’ять Віри, Надії, Любові та матері їхньої Софії заведено 30 вересня. Легенда говорить, що маленьких доньок християнки Софії стратили за віру. Свята Софія довго оплакувала своїх доньок після їхньої смерті. Ось чому зазвичай цього дня завжди прохолодна погода та йде дощ, ніби плаче Софія. Тож нехай у кожного з нас буде нетлінна віра у добро, чиста надія на краще та життєдайна любов, яка завжди перемагає.
Культура
Ця зустріч відбулася два роки тому. З тих пір помінялося дуже багато. У Мгарі, як і в багатьох інших селах, що ввійшли до Засульської ОТГ оптимізували ФАПи, школи, дитсадки і бібліотеки. Бібліотечний фонд Мгарської бібліотеки передали до Вільшанки і тепер залишається тільки згадати, як же було всього два роки тому: -«Бібліотека - моя душа», говорить Наталія Григорівна Шабля, яка більше тридцяти років працювала бібліотекарем у Мгарській сільській бібліотеці...
Різне
Як повідомляє волонтер Лубенської благодійної організації "БФ" МЕЛЕК" Інна Пісня, окрім маскувальних сіток, виготовлених власноруч, та найнеобхіднішого для наших воїнів, цього разу їм доставлять ще й солодкі кавуни. Продукцію з баштану Олексія Коваленка на фронт доставляє волонтер Кость Перекопний.
Влада
Передвиборчі перегони до органів місцевого самоврядування стартували. Що переможе цього разу - здоровий глузд, виважені рішення людей, чи шалений адмінресурс і договорняки? Сьогодні ми всі живемо в тих умовах, які створили нам керівники, що були при владі кілька останніх років. Владні чиновники, які зібрали коло себе «своїх людей», створили цілі клани, які не реагують на проблеми простих людей, а тим більше всіма силами не допускають у владу людей прогреси...
Пригоди
27 вересня близько 19-ї години в Лубнах, на вулиці Садовій, сталася ДТП. Відомо, що водій автомобіля «Шевроле Авео» здійснив зіткнення з велосипедистом, 1959-го року народження. У результаті ДТП велосипедиста з травмами доставили до медичного закладу. Відомості внесені до Єдиного реєстру досудових розслідувань за частиною 1 статті 286 (Порушення правил дорожнього руху) Кримінального кодексу України.
Суспільство
Отримання свідоцтва про народження дитини є своєрідною путівкою у життя. Більшість батьків знають, що задля успішної реалізації права малюка на перший документ, треба звернутися до органів державної реєстрації актів цивільного стану з відповідним пакетом паперів, зокрема з медичного закладу, де народилося чадо. Але що роботи родинам, у яких з певних причин дитина з’явилася на світ поза межами пологового будинку? За словами начальника Північно-Східного міжр...
Освіта
Так швидко промайнув місяць навчання першокласників у школі. Ці адаптаційні дні були найскладніші для малечі, яка вперше переступила шкільний поріг. Для вчителів початкових класів це також надзвичайно відповідальний період. Адже саме від педагогів залежить, чи ходитимуть діти на уроки із задоволенням. Учні 1-К класу Лубенської ЗОШ №1 відвідують школу з великим задоволенням. Адже їх перша вчителька Світлана Петраш - досвідчений педагог із багаторічним стаже...